wtorek, 6 listopada 2012

Czy zakup ziemi to złota lokata kapitału?


Sezon budowlany już prawie za nami. Wchodzimy w czas jesienno - zimowego zastoju w budownictwie. Przed nami najlepszy czas na wyszukanie i zakup działki.
W ostatnim czasie ceny mieszkań wyraźnie, choć nie wszędzie spadają. Jest to spowodowane kryzysem. W przeciwieństwie do cen mieszkań, nie daje się zaobserwować podobnego trendu w przypadku cen działek budowlanych. W niektórych rejonach stawki za m2 nieznacznie staniały, ale w niektórych miejscach są nawet nieco droższe. 



Czy zakup ziemi można traktować jako lokatę kapitału? 
 
Często w niepewnych czasach zastanawiamy się w co inwestować aby nie stracić? Inwestycje w nieruchomości na równi w inwestycją w złoto są uznawane za najbezpieczniejszą lokatę kapitału w okresie niepewności na rynkach. Ziemi nikt nam nie ukradnie, chyba że chciwy sąsiad tzw. miedzę, ale z tym można sobie poradzić. Jednak w obecnej chwili nie należy spodziewać się aż tak wielkich kokosów z tego typu inwestycji, jakie można było osiągnąć jeszcze przed nadejściem kryzysu finansowego. 


Jednak dobrze przemyślany zakup nieruchomości, może w każdym czasie zapewnić nam zadowalającą stopę zwrotu z inwestycji.
W przypadku zakupu działki pod inwestycję, tak samo jak w przypadku zakupu mieszkania nie wystarczy samo dokonanie zakupu i czekanie na wzrost wartości. Chcąc zarobić - warto rozejrzeć się np. po działkach nieuzbrojonych lub częściowo uzbrojonych. Zakupu wtedy dokonamy po zdecydowanie niższej cenie. Wartość takiej działki może nam podnieść jej uzbrojenie tj. doprowadzenie prądu, wody czy nawet zawiązanie inicjatywy lokalnej odnośnie budowy drogi czy kanalizacji.
Doprowadzone media na pewno przyczynią się do znacznego wzrostu naszej inwestycji.
Ostatnio modny i dość zyskowny jest zakup gruntów rolnych na terenach podmiejskich oraz jego przekształcenie, podział i uzbrojenie pod działki budowlane. Jednak tego typu inwestycje choć zyskowne obarczone są masą formalności i z reguły odstraszają indywidualnych nabywców. Wymagana jest tu zdecydowanie większa wiedza oraz doświadczenie niż w przypadku inwestowania w działki budowlane.
Ceny jakby bardziej realne ale nie do końca
Na przestrzeni ostatnich dwóch lat ceny oferowanych działek budowlanych nieznacznie spadły ale nie wszędzie.
Spójrzmy na średnie ceny oferowane przez portal Otodom w moim mieście w Kielcach.

Aktualnie cena jednego metra kwadratowego oscyluje w granicach 460 zł/m2. Od czerwca br. jest zauważalny nieznaczny spadek. Jednak trudno tu doszukiwać się tendencji zniżkowej, gdyż w ciągu ostatnich 2-ch lat jest notowany wzrost cen w granicach 30%. Uważam ten wzrost za nieuzasadniony. Spowodowany jest zdecydowanym brakiem terenów budowlanych w mieście pod budownictwo jednorodzinne.
Nieco inna jest sytuacja w Krakowie czy Warszawie. Tu widoczny jest niewielki – kilkuprocentowy spadek cen. Chyba trzeba zainteresować się działką w Krakowie.

Odmienna sytuacja występuje w podwarszawskim Grodzisku Mazowieckim. Tu cena za m2 wynosi obecnie w granicach 345 zł i jest wyższa od ceny sprzed dwóch lat, gdzie ceny wahały się na poziomie 330 zł/m2. Wzrost cen spowodowało szybkie połączenie ze stolicą – autostrada.
 
Ważne są przede wszystkim okazje.
Gdzie szukać tych okazji? Przede wszystkim na rynku. W przypadku korekty na rynkach surowcowych gdy cena złota spada, wtedy jest okazja do jego zakupu to w przypadku ziemi nie możemy raczej na takie korekty liczyć. Okazją może być lokalizacja naszej działki w niedalekiej odległości od planowanych trasach komunikacyjnych czy też przebudowanych bądź obwodnicach miejskich. Okazje sprzedażowe występują z powodu pilnej konieczności sprzedaży działki spowodowanej zmianą życiowych planów dotychczasowych właścicieli. Wówczas szybka sprzedaż jest premiowana.

Liczy się również dobra lokalizacja.
Dobra lokalizacja działki to oprócz szybkiego skomunikowania z centrum miasta także bliskość terenów zielonych oraz brak uciążliwego przemysłowego sąsiedztwa. Naszą uwagę powinna zwrócić także bliskość podstawowych usług czy sklepów, przedszkola, szkoły czy służby zdrowia. 


Ceny
Pomimo niewielkiego popytu, ceny działek w miastach lub najbliższej okolicy są raczej stabilne. Jak dochodzi do obniżek to raczej niewielkich. Sądzę że podobna tendencja będzie się utrzymywać. Raczej liczyłbym na okazję przy sprzedaży niż na gwałtowną przecenę gruntów budowlanych.
Myśląc o inwestycji najlepiej rozważać działki położone w promieniu około 30-50 km od największych miast, dobrze skomunikowanych. Takie działki powinny z czasem zyskiwać na wartości. Zawsze polepszenie infrastruktury wpłynie na wzrost cen działki - niezależnie od sytuacji na rynkach finansowych.
Jak podają portale nieruchomości - transakcji jest cztery razy mniej niż to było w czasie bumu działkowego w 2008 roku a ceny nadal nie spadają. Kryzys na rynku ziemi wygląda trochę inaczej niż na rynku mieszkań. W przypadku ziemi spadła głównie liczba transakcji – cena pozostaje porównywana. Inaczej jest w przypadku mieszkań – tu spada przeważnie cena.
Potencjalni nabywcy szukają przede wszystkim dobrych okazji cenowych. Każda rozmowa negocjacyjna zaczyna się od pytania, jakie są możliwości obniżenia ceny. Jeśli trafiliśmy na poważnie zainteresowaną osobę sprzedażą powinniśmy dokonać satysfakcjonującej transakcji. Ważne też jest rozszyfrowanie sprzedającego: czy zależy mu na szybkim zbyciu nieruchomości czy nie. Od tego zależy cena za jaką wynegocjujemy naszą nieruchomość. 
 
Najważniejszą kwestią każdego inwestowania jest bezpieczeństwo. Dlatego lokowanie kapitału w zakup ziemi cieszy się coraz większym zainteresowaniem wśród inwestorów. Jest to jedna z nielicznych form inwestowania, która w długiej perspektywie gwarantuje nie tylko bezpieczeństwo, ale i pewny zysk. Inwestycje w ziemię podobnie jak w złoto ochroni nas przed inflacją. Inwestowanie w ziemię jest atrakcyjną lokatą ze względu na ograniczoną podaż i stały popyt na nią. W przypadku inwestycji w jedna czy drugą formą należy się liczyć z innym dostępem gotówki. W przypadku złota kierujemy się do punktu - skup złota, gotówkę otrzymamy od razu. Z kolei w przypadku pozbycia się nieruchomości z gotówką nieraz trzeba poczekać przez dłuższy czas.


8 komentarzy:

  1. Nie, zgodzę się, z tezą co do cen. Ceny działek budowlanych wyraźnie spadły w obrębie Wrocławia. 2008-2010 stabilizacja cen, 2011-2012 spadek, tendencja jest spadkową i jeszcze długo taka zostanie. Oczywiście to nie są spadki jak ma giełdzie. Niemniej jednak tendencja jest stała.

    OdpowiedzUsuń
  2. Każdy region rządzi się innymi tendencjami odnośnie cen gruntów.
    Jak sprawdziłem na Otodom - to ceny we Wrocławiu dwa lata temu wynosiły 423 zł/m2. Obecnie kształtują się na poziomie 405 zł/m2 (niewielki spadek). Wg portalu od lipca ub roku ceny są na tym samym poziomie. Więc nie widać spadków o których napisałeś.
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  3. Osobiście uważam że inwestowanie w ziemię nie jest już takie bezpieczne jak jeszcze kilka lat temu i niestety kupując ziemię pozbywamy się gotówki na dość długi okres czasu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dlaczego uważasz że nie jest już tak bezpieczne - ja wolałbym mieć dobrą działkę niż kiepskie akcje. Jedyny problem to czas.

      Usuń
  4. W ziemię można inwestować mając na zbyciu sporą ilość gotówki. Ceny są dość stabilne z lekkim trendem spadkowym, a inflacja raczej z trendem wzrostowym. Czyli po 5 latach można wtopić min. 25% inwestycji... Średni biznes. Mogą się zdażyć nieprzewidywalne zmiany inwestycji w okolicy co albo podniesie cenę lub tragicznie obniży. Np. wybudują linię wysokiego napięcia, zlikwidują ostatnie połączenie PKP itd. Wtedy taka inwestycja może okazać się totalną wtopą.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Och - ta przyszłość ale może się tak zdarzyć że w okolicy powstanie kompleks sportowo-wypoczynkowy, wybudują lub zmodernizują drogę dojazdową uzbroją teren a wtedy może być niezły biznes. Najważniejszym elementem przy wyborze jak napisałem to lokalizacja.

      Usuń
  5. Czy inwestowanie w nieruchomości jest opłacalne? Według mnie pod pewnym względem tak. Jeśli chcemy kupić dowolne mieszkanie w atrakcyjnej części miasta i kiedyś tam zamieszkać t dobrze jest je komuś wynająć, gdyż w ten sposób unikamy płacenia czynszu i innych opłat. Pieniądze za wynajem pokrywają się z opłatami i dają nam minimalny zysk.

    OdpowiedzUsuń
  6. Czy inwestowanie w nieruchomości jest opłacalne? Według mnie pod pewnym względem tak. Jeśli chcemy kupić dowolne mieszkanie w atrakcyjnej części miasta i kiedyś tam zamieszkać t dobrze jest je komuś wynająć, gdyż w ten sposób unikamy płacenia czynszu i innych opłat. Pieniądze za wynajem pokrywają się z opłatami i dają nam minimalny zysk.

    OdpowiedzUsuń

Popularne posty