niedziela, 20 listopada 2011

Czy zakup działki to dobra inwestycja?

Ostatnio rozmawiałem ze znajomym – który pochwalił mi się że kupił sobie działkę budowlaną. Zaoszczędził trochę kasy ale zauważył że część pieniędzy zaczęła mu powoli topnieć. Zawsze jest jakaś potrzeba czy dziura, która wymaga uzupełnienia. Aby nie stracić całej uciułanej kasy, stwierdził że najlepiej będzie kupić działkę pod miastem. Ponieważ on już ma dom więc raczej nie będzie się budował – zakup traktuje jako lokatę kapitału dla dziecka czy dla siebie na starość. 
W tak niepewnych czasach dobrze jest móc w coś pewniejszego zainwestować. Jeśli dysponujesz gotówką można zainwestować w nieruchomość - najlepiej ziemię. Przytoczę tu stare powiedzenie: że ziemia jeść nie prosi, a pewne zabezpieczenie na przyszłość stanowi. Jeśli będzie nas stać w przyszłości możemy na takiej działce wybudować sobie domek lub ją sprzedać z zyskiem. Jednak najpierw trzeba znaleźć i kupić taką ziemię. 

Nie każda inwestycja w ziemię przyniesie nam zadowolenie i oczekiwane zyski. 

Zanim dokonamy takiej transakcji musimy się zastanowić, jaką działkę chcielibyśmy kupić i w jakim celu

Kolejnym  ważnym pytaniem na które musisz sobie odpowiedzieć to gdzie ta działka ma się znajdować? 
W mieście w którym mieszkasz? Czy pod miastem i w jakiej odległości? Te pytania są zasadnicze i wymagają od nas starannej i głębokiej analizy. Należy to wszystko dokładnie przemyśleć. 

Jeśli to już będziemy wiedzieć, zacznijmy szukać. 

Jak szukać dobrej działki, na co zwracać uwagę aby nie stracić na kupnie? 

Podstawowym kryterium wyboru będzie - cena. Jeśli kupimy dobrą działkę tanio i jej nie przepłacimy to mamy szanse na zyski na tej transakcji i na zadowolenie. Jednak nie powinniśmy tymi samymi kryteriami rozpatrywać działki w mieście, która będzie kosztować znacznie więcej od działki pod miastem. Jednak w tym drugim przypadku przy rozpatrywaniu naszego kryterium trzeba wziąć pod uwagę koszty dojazdów: praca - dom, szkoła czy rozrywka. Jest to trudny kompromis pomiędzy ceną, a położeniem naszej wymarzonej działki. Nieraz warto więcej zapłacić za wygodniejszą lokalizację niż borykać z problemami logistycznymi żyjąc z dala od miasta.
Tu przykład drugiego znajomego, który po kilkuletnim mieszkaniu pod miastem i ciągłymi dojazdami do pracy i z pracy, po dzieci ze szkoły po odbiór ich z różnych zajęć pozalekcyjnych był tym tak zmęczony że nie potrafił cieszyć się urokami życia na wsi ani swoim pięknym domem i zadbanym ogródkiem na który zostawało mu coraz mniej czasu. Efekt tego był taki że sprzedał swoją posiadłość i przeniósł się z powrotem do miasta. 
Aby kupić tanio powinniśmy śledzić na bieżąco rynek i jeśli pojawi się atrakcyjna oferta - reagować natychmiast aby nikt nie zdążył nas wyprzedzić. Można również dawać oferty na różnych serwisach ogłoszeniowych że jesteśmy zainteresowani zakupem działki. Ludzie chcący sprzedać sami będą się z nami kontaktować. 

Jeśli nie chcemy stracić na zakupie naszej nieruchomości należy zwrócić uwagę na sąsiedztwo. Jest wiele ofert działek zlokalizowanych po sąsiedzku z różnymi firmami czy zakładami. Ostatnio znalazłem atrakcyjną  cenowo działkę w Internecie. Po otrzymaniu bliższych namiarów od właściciela - zrozumiałem czym podyktowana jest ta cena. Po sprawdzeniu w Googlach, co znajduje się za płotem działki odkryłem okazałą halę. Jak zadzwoniłem i spytałem co to za hala to Pan mnie poinformował że to tylko jednokondygnacyjna budowla i z poddasza nie będzie mi zasłaniać widoku. Podziękowałem mu za takie sąsiedztwo. W obecnym okresie przy wyborze działki uważanie przyglądajmy się ofercie w kontekście projektowanych autostrad czy dróg szybkiego ruchu. Bliskie sąsiedztwo nie jest wskazane, jednak położenie działki w niedalekiej odległości od węzła takiej drogi - zalecane. Warto aby działka była dobrze skomunikowana z miastem, gdyż na takiej działce nie stracimy. Przed zakupem warto sprawdzić stan lokalnych dróg i komunikacji publicznej. Nie zapominajmy, że nawet jeśli samochód to główny środek lokomocji, czasami szwankuje. Kupując zwracajmy uwagę na tzw. modne miejscowości położone obok terenów rekreacyjnych. Unikajmy lokalizacji w sąsiedztwie dolin rzek i terenów zalewowych. Uważajmy na „atrakcyjne” działki w pobliżu terenów leśnych. Sprawdźmy czy nasza działka nie leży w obszarze Natura 2000, która nie zezwala na budowę domów mieszkalnych na takich działkach. 

Kolejnym kryterium to uzbrojenie trenu czy jego niedaleka perspektywa jak również parametry działki a przede wszystkim położenie względem stron świata. Nieraz warto kupić tańszą działkę niezbrojoną ale z perspektywą szybkiego uzbrojenia. O przewidywanej perspektywie powinniśmy pytać we właściwej gminie zanim dokonamy zakupu. Ostatnio jeden z włodarzy gminy, odnośnie pytania o skanalizowanie zainteresowanego mnie terenu, odpowiedział że jest szansa ale dopiero w kolejnej kadencji czyli 2014-2018. Jeśli nas taki termin interesuje możemy czekać albo decydować się na indywidualną oczyszczalnię ścieków. Działka nie może być za mała a przede wszystkim za wąska. Jest szereg ofert na rynku z działkami o szerokości 18 m. Na takiej działce będzie wręcz niemożliwe zlokalizowanie domku z garażem dwustanowiskowym z wjazdem od frontu. Optymalna szerokość działki winna wynosić co najmniej 21-22 m. Ważnym aspektem jest położenie działki względem stron świata. Najlepsze działki są tak usytuowane że wjazd mają od strony północnej lub wschodniej. Wtedy część wypoczynkowa znajduje się od strony nasłonecznionej. Najtrudniejsze są działki do zagospodarowania z wjazdem od południa. 

Jeśli mamy do wyboru zakup działki objętej planem zagospodarowania przestrzennego lub bez obowiązującego planu  - wybierzmy tą z planem. W przypadku braku planu czeka nas długotrwała procedura związana z załatwianiem pozwolenia. 

Jeżeli działka posiada status działki rolnej, zakup ziemi możemy traktować jako lokatę kapitału gdyż przekwalifikowanie działki na budowlaną może zając kilka lat, ale zysk gwarantowany. Ziemia rolna jest sporo tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo. 


Dotychczas ziemia była najlepszą i najbezpieczniejszą lokatą kapitału. Miejmy nadzieję że nadal tak pozostanie, gdyż odpowiednich terenów pod budowę jest coraz mniej a zakup gwarantuje nam ich zysk.
Czy na takiej działce budowlanej nieuzbrojonej (bez utwardzonej drogi dojazdowej) na obrzeżach miasta - (nie Warszawa) z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego z uzbrojeniem w perspektywie 3-5 lat da się zarobić, kupując dziś po cenie ok. 200 zł/m2?

17 komentarzy:

  1. Na ostatnie pytanie nie ma odpowiedzi, cena działki to nie tylko średnia, wiele rzeczy ma na nią wpływ. Działka to dobry sposób na inwestycję, ale to także problemy, działka w mieście czy podobnym terenie musi być zadbana, koszona itp. inaczej ryzykujemy kary. Wszelkiej maści inwestycje w okolicy mogą jej cenę podnieść jak i obniżyć. Bardzo wiele czynników ma na to wpływ, najważniejsze to chyba kupować świadomie, czyli najlepiej z własnej okolicy niż na drugim końcu Polski. Łatwiej wówczas o wszelkie informacje, czy o szybką reakcje.

    Na inwestycję chyba faktycznie najlepiej kupić dużo terenu rolnego o którym wiadomo, że będzie odrolniony kiedyś, w różnych miejscach, i czekać, póki co oddać w dzierżawę rolnikowi jakiemuś by nie ponosić kosztów i czekać. Nawet jeśli z jedną się nie trafi to nie stracimy na niej więcej jak zysku. Teraz ważne jest także aby to nie były tereny zalewowe ;)

    OdpowiedzUsuń
  2. Zarobić się da. Trzeba być jednak cierpliwym. Jeżeli tego typu działke weźmiesz na kredyt to zysk może odczują dopiero Twoje dzieci. Jeżeli masz gotówke to się nawet nie zastanawiaj.

    http://gielda-wedlug-iceq.blogspot.com/

    OdpowiedzUsuń
  3. Witaj - dzięki za komentarz.
    Masz rację świadomość w tym wszystkim jest najważniejsza. Jednak niektóre rzeczy są niezależne od nas pomimo naszej świadomości. A z tą ziemią rolną coś ostatnio stała się popularna.

    OdpowiedzUsuń
  4. Teraz ogólnie jest ruch w ziemi wszelkiego typu, dobry zakup da świetny zwrot i to dość szybko, trzeba tylko się zainteresować i mieć świadomość, że to nie lokata gdzie w razie potrzeby można łatwo podjąć pieniądze. To raczej jak gra na giełdzie na długi dystans, z większą szansą powodzenia ale mniejszych potencjalnych zyskach.

    A obecnie ruch jest pewnie spowodowany szukaniem alternatywy dla tego co się dzieje, gdyby faktycznie groziła nam duża inflacja to ziemi przecież nie przybędzie, nadal będzie miała wartość. Trzeba tylko kupić dobry kawałek, a nie koniecznie tani :)

    OdpowiedzUsuń
  5. Ja bym kupiła dom z działką a nie samą działkę. Doprowadzenie mediów do działki to droga przez mękę. Jak będziesz chciał się tam pobudować to kilka lat ci zajmie uzyskanie wszystkich pozwoleń i doprowadzenie mediów. Chyba, że się zmienią przepisy :)

    OdpowiedzUsuń
  6. Najlepszą inwestycją jest ziemia rolna. Wzrost wartości ziemi rolnej klasy IV-VI to od ponad 20-tu lat ok 20% rocznie (średnio w skali kraju). Jednak taka działka umożliwia też uzyskanie skokowego wzrostu wartości nawet o kilkaset procent właśnie w wyniku zmiany jej przeznaczenia. Grunt budowlany z mediami to dobro „przetworzone” – ktoś już na tym przetworzeniu zarobił więc jako inwestycja odpada.

    http://grunttogrunt.biz/

    OdpowiedzUsuń
  7. Ja zainwestowałem :) Okaże się czy to dobry zakup :)

    OdpowiedzUsuń
  8. Zależy gdzie się kupuje. Ja uważam, że zainwestowałam :)

    OdpowiedzUsuń
  9. Witajcie! Ja się zastanawiam właśnie nad kupnem działki budowlanej lub nad kupnem gotowego mieszkania od developera. Trochę się boję budować sam, a dobry developer wszystko zrobi za mnie więc chyba takie mieszkanie będzie prostym rozwiązaniem :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak chcesz dać zarobić deweloperowi to oczywiści że to wygodniejsze rozwiązanie.

      Usuń
  10. Ten blog z pewnością przypadł mi do gustu. Trzeba mieć pokłady wiedzy, żeby móc napisać taki artykuł.

    OdpowiedzUsuń
  11. Moim zdaniem jeśli kupujemy działkę w przemyślanym miejscu :)

    OdpowiedzUsuń
  12. Warto pod warunkiem że kupimy tanio a sprzedamy drogo ;-) Poza tym wydaje mi się że zawsze zakup działki czy nieruchomości będzie dobrą formą inwestycji, o ile oczywiście kupimy taką nieruchomość z głową. Możemy bowiem nie tylko zyskać na takim zakupie, ale jednocześnie zakup ten będzie stanowił dla nas zabezpieczenie na przyszłość, a być może nawet dla naszych dzieci.

    OdpowiedzUsuń
  13. Bardzo ciekawy artykuł przedstawiający zagadnienie inwestycji w nieruchomości gruntowe. Zawsze warto przygotować się do takiej inwestycji i należy sprawdzić wiele aspektów, w tym również prawnych. Wiele cennych informacji uzyskamy z wypisu z księgi wieczystej czy z decyzji o warunkach zabudowy. Według mnie ziemia jet tylko jedna i zawsze warto kupić sobie ziemię.

    OdpowiedzUsuń
  14. Jak wygląda sytuacja z pozwoleniem na budowę jeśli działka ma status działki rolnej (III klasa), a ten teren w planie zagospodarowania przestrzennego jest oznaczony jako przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne? Tam właściciel swoje pole 1,0 ha podzielił na działki po 10 arów i sprzedaje za grube pieniądze.

    OdpowiedzUsuń

Popularne posty